Compra de vivienda e hipotecas

[Dollnel]

Me quedo por aquí.

[Elounda]

Me estoy haciendo un master acelerado en esto.

[mention]Bergen[/mention] lo has explicado de maravilla para neofitas como yo

[Chusantiago]

Chicas a mi me acaban de dar piso, comprado en plano hace 2 años construidos con una cooperativa, de tema hipoteca no os puedo ayudar porque me han dejado el dinero mis padres, pero avisaros de que son muchos los gastos una vez te lo dan...yo contaba con el importe del piso y ya y se me ha ido mucho la cosa...gastos de cancelación de hipoteca que tenía la cooperativa, gastos de notario y de registros, alta de luz, agua, gas, todo eso individual y la parte proporcional de la comunidad, fondos para la comunidad, y en cuanto a muebles calculé el importe de los muebles, pero al final se me ha ido también el presupuesto en chuminadas, tipo colgador para la escobas, estante, cestas...cosas que no hechaba de cuentas y al final suman pasta...

[akiisha]

Es normal que el banco tase el piso por menos de lo que piden? (como en el ejemplo de [mention]Bergen[/mention])

[Gala]

Es normal que el banco tase el piso por menos de lo que piden?

Sí, una cosa es el precio que le pone el comprador (que es totalmente libre), y otra cosa es el valor real que tenga ese piso atendiendo a circunstancias tales como el precio del suelo en esa zona, precio medio de las viviendas de esa misma zona, equipamientos, estado de la vivienda, etc.

[Berenice]

Yo compré hace 1 año y mi sensación es que ahora las tasaciones están mucho más ajustadas. En los años previos a la explosión de la burbuja la tendencia era justo la contraria, la tasación solía estar bastante por encima (con lo que la gente solía endeudarse más). Poco más puedo aportar porque desconozco cuáles son exactamente las variables que intervienen en el cálculo de la tasación.

Mi precio compra prácticamente coincidía con el valor de tasación.

[akiisha]

Gracias [mention]Gala[/mention]!
Y ya que estoy, alguien me ayuda con mi duda de dummy en economía? Me autocito

No me echéis del foro por ser una cateta en estos temas... siempre digo que tengo que culturizarme en cosas de bancos pero me aburre soberanamente...

Ayer en el curro se estaba hablando de comprar pisos. En general baratos no son, pero los de obra nueva están por las nubes, da igual que sea en el centro que en otro barrio, y yo dije que no entendía porqué eran tan caros si es un edificio pelado, sin piscina o jardines, por ejemplo. Pero que pasta tiene que tener la gente porque no paran de construir.
Y la explicación de uno fue que como los intereses están tan bajos, el precio de las viviendas sube. Y como no quería quedar de boba no pedí más explicación.
Esto es, que al estar los intereses bajos, se piden más hipotecas? Y los constructores aprovechan a subir el precio? O cuál es la relación?

[Chusantiago]

Gracias @Gala!
Y ya que estoy, alguien me ayuda con mi duda de dummy en economía? Me autocito

No me echéis del foro por ser una cateta en estos temas... siempre digo que tengo que culturizarme en cosas de bancos pero me aburre soberanamente...

Ayer en el curro se estaba hablando de comprar pisos. En general baratos no son, pero los de obra nueva están por las nubes, da igual que sea en el centro que en otro barrio, y yo dije que no entendía porqué eran tan caros si es un edificio pelado, sin piscina o jardines, por ejemplo. Pero que pasta tiene que tener la gente porque no paran de construir.
Y la explicación de uno fue que como los intereses están tan bajos, el precio de las viviendas sube. Y como no quería quedar de boba no pedí más explicación.
Esto es, que al estar los intereses bajos, se piden más hipotecas? Y los constructores aprovechan a subir el precio? O cuál es la relación?

[/q[mention]Gala[/mention]

Con los intereses bajos la gente se lanza a comprar...y ley de oferta y demanda, si todo el mundo quiere piso el precio sube

[Lattice]

Para mi no tiene mucho que ver que las hipotecas estén baratas para que suban precio de los pisos, salvo que sean pisos de banco que intenten compensar el menor ingreso por hipotecas, que tampoco se da porqye suelen ser pisos malos que se quieren quitar.
En la epoca de pisos caros las hipotecas tb eran caras porque estabamos en época de bonanza.

[cherrywaves]

Entonces, a ver si me aclaro y me explico bien. Si me compro un piso de obra nueva pongamos a 100000€ y en el proceso de construcción le voy haciendo pagos a la promotora de un total de 20000€ se me quedaría en 80000€, pero al ir al banco a pedir hipoteca ellos seguirían tasándolo en 100000€ que es su valor real de compra ¿no? Es decir, si me dan el 80% de 100000€ me darían 80000€, que sería lo que me “quedaría” por pagar. El banco no tiene en cuenta esos pagos a la promotora, ¿no?

[Lattice]

Al banco solo le interesa la tasación y tu capacidad de pago. El resto le da lo mismo, le da igual lo que hagamos con el dinero, como si lo usas para comprarte un coche en lugar de una casa porque resulta que tienesdinero de sobra para la casa.
Quiere saber que la casa es tuya y que tiene un valor y puede quedársela si impagas.

[cherrywaves]

Al banco solo le interesa la tasación y tu capacidad de pago. El resto le da lo mismo, le da igual lo que hagamos con el dinero, como si lo usas para comprarte un coche en lugar de una casa porque resulta que tienesdinero de sobra para la casa.
Quiere saber que la casa es tuya y que tiene un valor y puede quedársela si impagas.

Perfecto, entonces entiendo que mirarán el valor total independientemente de lo que me haya quitado ya. Yo la verdad es que estoy un poco verde en estos temas.
Y si por ejemplo tasan la casa en más pero no me hace falta tanto, pido sólo lo que necesite ¿no?

[Lattice]

Justo. Ellos te dan un máximo que puedes pedir, pero por debajo de eso puedes pedir lo que te venga bien.

[Bergen]

Entonces, a ver si me aclaro y me explico bien. Si me compro un piso de obra nueva pongamos a 100000€ y en el proceso de construcción le voy haciendo pagos a la promotora de un total de 20000€ se me quedaría en 80000€, pero al ir al banco a pedir hipoteca ellos seguirían tasándolo en 100000€ que es su valor real de compra ¿no? Es decir, si me dan el 80% de 100000€ me darían 80000€, que sería lo que me “quedaría” por pagar. El banco no tiene en cuenta esos pagos a la promotora, ¿no?

Al banco solo le interesa la tasación y tu capacidad de pago. El resto le da lo mismo, le da igual lo que hagamos con el dinero, como si lo usas para comprarte un coche en lugar de una casa porque resulta que tienesdinero de sobra para la casa.
Quiere saber que la casa es tuya y que tiene un valor y puede quedársela si impagas.

Bueno, sí y no.

Es como dice [mention]Lattice[/mention]. Para que te concedan una hipoteca debes reunir dos requisitos según tu Banco:

1.- Ser el propietario legal de una vivienda que, tasada por sus expertos, cubra de sobra el dinero que te van a prestar y

2.- demostrar que tienes suficientes ingresos fijos regulares que te permitan pagar cómodamente la cuota mensual,

...todo lo demás les da igual y es irrelevante para ellos porque ya te tienen bien trincá en lo esencial.


Pero en lo que subrayé de tu mensaje creo que hay una mezcla de conceptos:

- Una cosa es el valor de compra, es decir, el precio que te pide el vendedor/constructora/agencia por una vivienda,

- y otra es el valor de tasación que te dará el Banco.

Por lo que conozco, lo habitual en los últimos años es que este último valor sea siempre inferior al precio o valor de compra de la vivienda.

Siguiendo tu ejemplo, el precio total de tu piso puede ser de 100.000 € pero (al margen de los pagos anticipados que tú le hayas hecho a la constructora, que es algo privado y no les interesa), el Banco puede tasarlo en 84.300 €, en 95.400 €, en 71.700 € o en lo que a ellos les dé la gana y les venga bien pá lo suyo.

Y la hipoteca, si reúnes los dos requisitos que mencioné antes, te la concederán aplicando el 80% (o el porcentaje máximo que corresponda) al precio de tasación que ellos establezcan, sin más. Y es algo no recurrible ni modificable.

Si tienes la suerte de que te hagan una tasación alta, próxima al precio de compra, genial! Ahí ya tienes margen para pedir de hipoteca solo el dinero imprescindible, para endeudarte menos. Pero también hay quien dice que pide el máximo posible porque es el dinero más barato que puedes conseguir, frente a préstamos personales o tarjetas de crédito. Eso ya es muy personal y lo tiene que valorar cada uno cuidadosamente.

[ciber]

Estáis aclarando bastante las cosas, muchas gracias.

Voy a preguntar un poco mas, los 24.000 € de la entrada, eran el IVA, el piso cuesta los 217.000€, que quedan, a que gastos mas habría que hacer frente (notario, banco...)?

Voy a informarme a ver como están tasando los pisos para hacerme una idea, es una zona con muchos pisos nuevos y en construcción.
Gracias!!!

[Lattice]

Bergen lo ha explicado todo fenomenal.
Una hipoteca es un préstamo garantizado por una casa, nada más, por eso quieren el valor de tasación de la casa.
Las dos veces que he comprado el valor de tasacion ha sido mucho mayor q el de compra, pero porque he comprado dos chollos, pero en el caso de obra nueva suele ser al revés porque la constructora siempre le mete mucho margen al valor real de la construcción.

[ciber]

pero en el caso de obra nueva suele ser al revés porque la constructora siempre le mete mucho margen al valor real de la construcción.

[Andereño]

Yo he comprado casa dos veces. La primera vivienda era de por nueva y la tasación fue un poquito de nada más alta que el valor del piso. Y la segunda vivienda me la he comprado en octubre pasado. Ha sido una vivienda de segunda mano y la tasación fue un poquito más baja.

Las condiciones de la hipoteca han sido parecidas en cuanto a condiciones pero esta segunda he preferido interés fijo. El primero lo tengo variable a 0.55.

[Lattice]

pero en el caso de obra nueva suele ser al revés porque la constructora siempre le mete mucho margen al valor real de la construcción.

Es q si no no te salen las cuentas como promotor...

[ciber]

pero en el caso de obra nueva suele ser al revés porque la constructora siempre le mete mucho margen al valor real de la construcción.

Es q si no no te salen las cuentas como promotor...

Si si, es lógico.
Es que hoy lo hemos visto muy adelantado. Se supone que para julio o septiembre nos lo darán (teoría) y a mi me queda 1 mes para terminar la formación y firmar la plaza.
Queríamos esperar a mirar para no tener más presión estas semanas, pero ya me estoy agobiando con esos gastos “extras”.
Tenemos el 20%, pero claro, nos quedaríamos a 0 y eso no quiero, tengo hijos y hay que amueblar rápido.
No pensé todo esto hace 2 años jajajajajaja

Spoiler

tambien contaba con más de 30.000€ que legalmente me debe mi ex, claro